Anche i negozi partecipano ai costi per il cappotto
LA DOMANDA
Abito in un condominio composto da 10 appartamenti e quattro negozi al pian terreno. Il condominio vuole rifare le facciate con la posa di un isolamento a cappotto, sfruttando i benefici fiscali attualmente previsti. Secondo l'amministratore la spesa andrebbe ripartita fra tutte le unità in base ai millesimi di proprietà, essendo le facciate bene comune. I proprietari dei negozi al pian terreno ritengono ovviamente di non dover partecipare interamente a questa spesa in quanto il cappotto non porta loro alcun beneficio, (tutti i negozi dispongono di ampie vetrine). Qual è il criterio corretto per ripartire questa spesa e quali sono i riferimenti normativi?
RISPOSTA
Il criterio di ripartizione indicato dall'amministratore è corretto. Alla spesa devono partecipare, in proporzione al valore della propria unità immobiliare, anche i condòmini che non traggono dall'intervento alcun concreto beneficio. Tra questi sono compresi i proprietari di unità immobiliari al pian terreno, al piano interrato o, in ogni caso, non adiacenti ai muri perimetrali sui quali il cappotto sarà applicato. Del resto, è quanto accade per tutte le spese relative ai muri perimetrali, dei quali il cappotto può considerarsi una parte, o per le spese di isolamento o impermeabilizzazione in genere, come per tetti o intercapedini: alle spese partecipano anche i proprietari di unità immobiliari che non ricevono alcun vantaggio concreto dagli interventi. Nessuna norma si occupa espressamente di cappotti termici, come nessuna norma menziona i muri perimetrali o le intercapedini. La giurisprudenza considera ugualmente questi elementi architettonici come parti comuni a tutti i condòmini, perché la loro funzione è analoga a quelle di altri elementi architettonici menzionati dall’articolo 1117 del Codice civile, come i tetti, i lastrici solari e le facciate.Si può, perciò, ragionevolmente ritenere che per i cappotti termici debbano valere le stesse regole e concludere per l'irrilevanza della dislocazione delle singole unità immobiliari nell'edificio ai fini della ripartizione delle relative spese.Ci si può sottrarre alla spesa solo se si dimostra che si tratta di innovazione gravosa o voluttuaria. Occorre farlo presente, però, in sede di adozione della deliberazione con cui si decide di effettuare i lavori, in quanto occorre verificare se gli altri condòmini sono disposti a sopportare integralmente i costi dell'intervento (articolo 1121 del Codice civile).
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