La modifica alle tabelle può avvenire con una delibera preventiva? L'assemblea condominiale può conferire all'amministratore un mandato diretto a correggere eventuali errori delle tabelle millesimali da essa già preventivamente approvate?
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La Corte di Cassazione risponde negativamente. Qualora l’assemblea condominiale abbia approvato delle tabelle millesimali che risultino affette da errori originari o sproporzioni sopravvenute, per ripristinare la correttezza aritmetica si rende necessario l’intervento dell’assemblea che deliberi con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 c. 2 c.c.). Secondo i giudici di legittimità, l'assemblea non può conferire all'amministratore o ad un tecnico un mandato diretto a correggere eventuali errori delle tabelle millesimali da essa approvate. Inoltre, all'assemblea di condominio non è consentito di«deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, ove sono disponibili tabelle millesimali precedentemente approvate e non ancora modificate dall'assemblea». In altre parole, sino a che l’assemblea non approvi le tabelle modificate, continuano ad usarsi quelle approvate in precedenza.
Una condomina impugnava la delibera con la quale era stato approvato il bilancio in quanto la riteneva invalida. Infatti, chiedeva al giudice di dichiarare l' illegittimità di tale atto collettivo per annullabilità perché le spese erano state ripartite in base a valori millesimali diversi
da quelli contenuti nelle tabelle millesimali approvate in assemblea. In particolare, non erano stati osservati né i valori inseriti nelle tabelle millesimali originarie né quelli presenti nelle tabelle approvati con una delibera del 2013.
Si costituiva il convenuto-condominio che deduceva che la stessa assemblea aveva approvato la c.d. tabella Ravasio nonché aveva dato mandato all'amministratore di applicare alcuni criteri correttivi, consistenti in modeste modifiche cui aveva provveduto il tecnico incaricato senza che vi fosse necessità di una nuova approvazione formale.
Il Condominio si difendeva adducendo che la stessa assemblea aveva dato mandato all’amministratore di apportare dei correttivi, consistenti in alcune modifiche di poco conto a cui aveva provveduto l’architetto incaricato, senza necessità di una nuova approvazione assembleare.
In primo e in secondo grado, veniva accolta la domanda attorea con la conseguente declaratoria di invalidità della delibera. Infatti, secondo i giudici di merito, la ripartizione delle spese era avvenuta in base ad una tabella modificata, mai approvata dall’assemblea, non essendo legittima né un’autorizzazione preventiva alla modifica delle tabelle né postuma con effetti retroattivi né per facta concludentia.
Il Condominio ricorrente, nelle sue difese, sostiene che non sia necessaria un’ulteriore approvazione assembleare, dal momento che l’architetto ha apportato alle tabelle le modifiche stabilite dai condomini in sede di assemblea. L'assemblea, quindi, aveva approvato le modifiche ex ante e non occorreva un ulteriore passaggio assembleare.
La Suprema Corte rammenta che se l’assemblea abbia approvato una tabella millesimale affetta da:
per ristabilire una corrispondenza aritmetica è necessaria una delibera dell’assemblea che abbia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Dunque l’assemblea non può conferire all’amministratore o ad un qualsiasi tecnico ( in questo caso un architetto) il mandato di correggere errori presenti nelle tabelle previamente approvate dall’assemblea stessa, al contrario, rimette tale compito alla compagine assembleare. Inoltre, non è consentito all’assemblea di deliberare «validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, ove sono disponibili tabelle millesimali precedentemente approvate e non ancora modificate dall'assemblea». In altri termini, finchè l’assemblea non approva le tabelle modificate verranno usate quelle approvate in precedenza.
In definitiva, il ricorso del Condominio è dichiarato inammissibile con la condanna al pagamento delle spese del giudizio di legittimità