News/Quando è opponibile la casa familiare assegnata al coniuge e venduta ad un terzo?

Casa familiare assegnata al coniuge e venduta ad un terzo? Opponibile in soli due casi

L’assegnazione della casa familiare al coniuge, collocatario dei figli minori, è opponibile al terzo acquirente solo se quest’ultimo abbia acquistato con una “clausola di rispetto” della situazione abitativa in essere, oppure se abbia stipulato un contratto di comodato con coloro che occupavano l’abitazione.

E’ quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9990 depositata il 10 aprile 2019.

Dopo aver richiamato i principi che regolano la materia dell’assegnazione della casa coniugale in sede di separazione o divorzio, la Suprema Corte ha precisato che, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale individua una posizione di «detenzione qualificata» a favore del coniuge assegnatario, essendo diretto a tutelare l’interesse della prole a permanere nell’abituale ambiente domestico. Tale diritto è opponibile al terzo che abbia acquistato successivamente una posizione giuridica incompatibile con quella del coniuge assegnatario (Cassazione, Sezioni Unite, 11096/2002); inoltre, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, in quanto avente data certa, è opponibile al terzo acquirente in data successiva, per nove anni dalla data di assegnazione, sia che il provvedimento giudiziale sia stato o meno trascritto nei Registri immobiliari.

La Cassazione ha poi riportato schematicamente, le diverse ipotesi che si potrebbero delineare in casi concreti:
A) l’immobile è di proprietà esclusiva del coniuge poi estromesso;
B) l’immobile è in comunione indivisa tra coniugi;
C) l’immobile è di proprietà di un terzo, concesso in locazione o comodato ad entrambi i coniugi o solo a quello, poi estromesso;
D) l’immobile di proprietà esclusiva di un coniuge poi da questo alienato in favore di un terzo in data precedente o successiva al provvedimento di assegnazione in data precedente o successiva al provvedimento di assegnazione;
E) l’immobile, già concesso in comodato per le esigenze abitative familiari , al coniuge poi estromesso, alienato dal comodante proprietario ad un terzo, in data precedente o successiva al provvedimento di assegnazione.

Il Supremo Consesso, ha ribadito il principio consolidato secondo cui, l’assegnazione della casa familiare non ha finalità assistenziali in favore di uno dei coniugi, bensì è diretta a garantire e mantenere l’habitat familiare a tutela dei figli, minori o maggiorenni non ancora autosufficienti, non per loro colpa; inoltre, ha rilevato che, nei casi sub lett. A e B, il bilanciamento degli interessi contrapposti va attuato alla stregua del dovere di solidarietà tra i coniugi, per cui vi sarà la momentanea compressione del godimento dell’immobile destinato a casa familiare, nei confronti del coniuge proprietario escluso, in virtù del provvedimento di assegnazione.
Nell’ipotesi . C, il diritto di godimento del coniuge assegnatario prevale su quello del coniuge comproprietario non assegnatario; nei casi D ed E, se il provvedimento di assegnazione è precedente alla stipula dell’atto di alienazione in favore del terzo, a quest’ultimo sarà opponibile il vincolo di destinazione del bene, derivante da atto di data certa; qualora l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento del terzo precede l’adozione del provvedimento di assegnazione, bisognerà accertare se l’acquirente abbia espresso l’intenzione di subentrare nel preesistente rapporto di comodato, inserendo nell’atto di acquisto la clausola di rispetto, oppure abbia voluto concludere, con almeno uno dei coniugi, un contratto attributivo di un nuovo titolo di godimento; in caso contrario, nè il comodato stipulato inter alios né il provvedimento di assegnazione, avente data certa successiva a quella dell’atto di acquisto, saranno opponibili al terzo.

Pertanto, il bilanciamento tra gli interessi opposti, ovvero quello del coniuge assegnatario e quello del terzo acquirente dell’immobile, non determina la prevalenza del riconoscimento della tutela dell’interesse familiare, fondata sulla relazione tra il nucleo familiare e l’immobile, altrimenti si giungerebbe ad una funzionalizzazione totale della proprietà alle esigenze della famiglia, con effetti espropriativi del diritto dell’acquirente sul bene; in tal modo, si escluderebbe il bilanciamento di interessi che esige, l’esame dell’adeguatezza del mezzo al fine e della proporzionalità della misura assunta, che dovrebbe causare il minor sacrificio possibile dell’interesse in comparazione.

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fonte altalex


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